“沪九条”出台后 解密商住房“意外”热销

“沪九条”出台后，不仅让一大批非沪籍人士一夜之间失去购房资格，也将大量具备购买意愿与购买能力的客群拒之门外，楼市需求大量溢出，在涌向周边二线城市的同时，商品住宅的替代产品——商住公寓，销售量出现了预料之中的增长。

根据中原地产市场研究中心数据监测显示，今年4-6月该类型物业成交面积达67.68万平方米、11606套，比去年同期分别增长148.5%、132.7%；从比重来看，4-6月累计数据，上海商住楼占到商品住宅成交套数的比重是44%，而去年是15%。之所以出现如此增幅，主要是因为上海住宅长期限购及今年限购的进一步从紧，一方面在上海工作的外来人口存在住房的需求，住宅限购趋紧之后使他们不得不转向不限购的商住楼，另一方面上海的地域优势让更多人坚信上海总体房价上涨仍较为坚挺，不管是外地自住客还是本地投资客都出现了购买商住房的冲动。在住宅限购不放松的情况下，商住房未来继续放量仍成常态。当一类产品成交量快速增长时必然会带来价格上涨以及投资投机性需求的上升，今年4-6月商住楼均价同比增长17.7%，而同期商品住宅的增幅为10.9%，显然商住楼高于住宅涨幅。

三四百万，买市中心商住房还是买外郊环小公寓？

今年以来，上海土地楼面价频创新高，连周浦、泗泾等外环区域地价都已突破3万元，未来这些地块入市价直奔6万之上只是时间问题。目前来看，外环以内单价4万以内的价格几乎寥寥无几，未来豪宅的数量将会慢慢超过普通住宅，作为普通购房者，只剩两种购房选择，一是自住房、保障房等政策类住房，另外一种就是总价较低的商住型公寓。

商住类产品多数定位居住、办公两用，一般对周边的配套要求比较高，多数会选择在交通较为便捷、周边有大型商业的繁华地段。但目前上海土地供应逐渐向郊区蔓延，商住产品的开发商会在自建配套方面做足规划。相比住宅而言，商住产品的配套会较为完善。

由于“不限购、不限贷”，且价格普遍低于周边同质住宅，作为投资产品，回报率也高于住宅，商住类项目吸引了大量过渡型需求以及投资需求的关注，除了突出产品的投资功能的同时，商住类项目产品也在增强居住属性，不同项目针对的客群也有所不同。被限购的客户更多关注LOFT、SOHO类型的小面积产品，此类产品兼备投资与自住的属性，且总价低，同等条件下更靠近市中心、周边拥有完整的生活配套与便利的交通的商住项目更受市场青睐。从成交分布来看，成交量居前列的商住类房源几乎都位于近郊区域，分别为嘉定、青浦、松江、浦东和宝山。这些区域本身缺乏办公氛围，将办公部分建为商住类房源较为容易销售；另外，这些区域也是非本市户籍的“刚需”购房者置业的常见区域，当购买资格或能力受限，则退而求其次选择商住产品，因此市场对这种类住宅产品的需求将依然保持。相比租房，他们更愿意选择这类产品作为自住或是投资。随着新政出台，部分受阻的购房者也容易转而购买附近的商住类房源。

商住房究竟比什么？

现售的商住类产品比前些年务实不少，销售手段上几乎没有再提供包租或提投资回报率这类概念，产品实际卖点增加不少。如市面上出现4.2米大面宽、5.5米挑高的LOFT；以及结合城市综合体来做的案例，据统计这类产品80%以上为投资，但开发商卖的不是商住类产品，而是以更加适宜自住博得市场眼球，借此快速回笼资金。

硬件条件到位

买房首先看什么？当然还是地段，尤其对于商业地产而言，升值与否在很大程度上取决于地段。经验证明，市中心的地段是最经得起考验的地段，也是非常时期最能抗跌保值的地段，甚至有人断言，地段位置决定了商住类产品的投资回报率。

今年5月高·尚领域推出行政公馆“柏韦”一期约400套房源，标准单位面积约106至170平方米的4房2厅及3房2厅，方正格局，南北通透，采光和通风效果俱佳，不仅能满足改善型家庭的需求，亦可为有志创业的年轻人提供自由发挥的空间。据悉原计划推售约400套，但由于现场销售火爆，首批单位于开售5后已被认购一空，开发商随即加推160套应市；首批连加推逾560套于2天内全数被认购，套现逾33亿元。

“柏韦推售适逢上海实行‘沪九条’限购从严，而行政公馆产品正为被限购人士提供了最佳选择。配合周边环境逐渐改善——曹杨路水果批发市场已完成搬迁，铜川路水产市场的搬迁也已列上日程，项目未来充满发展潜力。此外，高尚领域(楼盘资料 图库) 大型城市综合体的22万平方米的大型购物中心也已启动全面招商，相信随着商场、酒店、办公等综合体配套的逐一落地，升值砝码将不断提升。在高尚领域中，自住和商用并行，有部分住户通过在行政公馆里建立微型独立工作平台，利用网络资源将客户拉近。行政公馆定位是品位且富有文化，在高尚领域可以将工作和生活相结合”，在长江实业地产投资有限公司董事郭子威看来，不少买家是看好高·尚领域整区的优势，包括政府已陆续兑现规划承诺和附近日渐成熟的配套等，加上行政公馆配以带装修交楼标准，无论从自住或投资角度考虑，未来的潜力优厚。

定位年轻人自住

对于选择购买或租住商住类产品的年轻白领来说，地铁是生活中不可或缺的交通工具，尤其是距离市中心较远的项目，离地铁越近，升值潜力就越大。除地铁之外，公交、自驾是否方便也很重要；由于租住商住类的多是单身人士或二人世界，所以比起学校等教育配套，完善的商业配套更加重要。此外，面向高端人士的商住类产品对品质的要求更高，因此大多数商住类产品都会选择附带带装修。很多人选择商住类产品的时候都会特别注意其聘用的物业管理团队，若能够聘请世界一流物管公司，一定能加分不少。

作为上海首个市郊CBD，银南翔CBD文化商务区依托南翔老区建设基础，以综合性服务业和生态居住为特色，建设集商务办公、文体休闲、生态居住等多种功能为一体的综合功能片区。未来，这一片区将被打造成能容纳35万常住人口的居住新区及聚集15万白领的高端企业总部商务区，高端人才的进入带动的便是购房需求。

位于银南翔CBD核心的新华悦都在产品规划时便着眼于区域内工作的年轻人，将挑高4.5米的带装修LOFT户型分为55平方米左右的两房两厅两卫、67、75、83平方米左右的三房两厅两卫，以及少量115平方米六房两厅三卫的结构，并且补齐了传统商住类产品缺少煤气设备的短板，100万起的低总价满足了总价承受能力弱的新上海人以及部分改善型人群的购房需要。从地理位置来说，新华悦都西邻大型绿地——银翔湖公园，两侧临水，三面紧贴城市绿化空间线桃浦新村占及规划中的20号线南翔北站双轨交，交通便利。同时，人口十余万的南翔大型居住社区已然成型，古猗园路等南翔传统的商店街以及相邻的桃浦大型居住区也可提供成熟的商业支持。

目前，银南翔CBD整体的工作氛围和文化相关产业的打造还没有达到成熟的标准和要求，从房地产发展的角度来讲，南翔仍有5-10年的发展空间。因此，新华悦都项目发挥新华传媒这一上海老牌国有文化龙头企业的经验和优势，在复合型的文化商业中心的理念下，将在这一片区内率先植入新型文化消费业态——项目内将引入新华书店、影院及符合年轻人消费习惯的生活配套，由此形成引领文青生活居住的银南翔CBD新地标，在人才、资源、管理等方面，给予嘉定文化地产项目更多支持，打造沪上最受瞩目的“文化地产”，推动一个全新概念的多元文化业态组合的文化商业地产模式。

性价比含量高

对于投资型物业来说，升值潜力当然是最重要的。升值潜力取决于项目各方面的综合素质，在很大程度上也受政策的影响，而从以往的市场经验看，不限购不限贷的商住类产品一般受政策影响较小，值得投资。

今年5月松江泗泾的“双子星”宅地出让，随即带动了该板块楼市人气的大幅提升，并迅速传导至周边高性价比的项目。其中不限购不限贷、总价100万元起的MO’RE街区的高品质酒店式公寓受到了众多刚需和投资青睐，究其原因除了与形成鲜明反差的价格之外，则是看好泗泾板块未来的发展和置业的低门槛。

据悉，MO’RE街区主打的58-73平方米带装修LOFT房源，层高4.5米，150%的超高得房率，经过内部装修，可享受自带私家户外大阳台的复式双层两室两厅两卫格局。同时小区自带商业街，吃喝玩乐家门口就可实现；MO’RE街区邻近9号线泗泾站，未来社区还配备社区巴士接驳地铁站，交通方便。

这样的性价比在如今的上海难得，MO’RE街区由于其邻近地铁的优越地理位置和极具吸引力的投资潜力，广受市场追捧，曾创造3天认筹180套的销售佳绩。