房企跨界背后的美丽与哀愁 南北二王转型进行时

从一家地产专业化企业，摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团，如何解决“投易盈难”这个方程式？面对未知领域的投资风险，各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

漫漫地产开发长河，催生了一批房企大佬。他们有的出身名门，有的生于草莽，却获得了同样的成功。过去数年间，胡润、福布斯排行榜里地产圈富人数量超过了任何一个行业。

行业转型阵痛，不可避免扑面而来。最糟糕的，莫过于从“黄金”到“白银”时代巨大的势能落差。这几年，房企大佬转身，“去地产化”是标配，跨界成为新主流，他们在跟各种“副业”要名利。

任何转型都是一场企业“由内而外，融道于术”的系统革命。从一家地产专业化企业，摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团，如何解决“投易盈难”这个方程式？面对未知领域的投资风险，各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

南北二王转型进行时

王健林和王石是中国最早的地产弄潮儿，享受了地产黄金十年所带来的成功与荣耀。风云变幻的2016年，万达迈入转型关键期，万科股权争夺案不明朗，这是南北二王—王健林和王石的发展大年，迎风击浪正有时。

8月25日，北京（楼盘）国家会议中心，第十届万达商业年会如期而至。这是2008年至今，王健林每年都要举办的“万人相亲大会”，他要为万达广场和合作商搭一个面对面撮合的平台。

今年的新主角飞凡亮相，王健林亲自来站台。“腾百万”分手后，王健林有必要来谈谈万达单干之后飞凡的发展路径。

去地产化，是万达航母近年一次重新起航。互联网颠覆传统产业，这也带给王健林意外的发现：万达广场天然就是一个巨大商业平台和入口。每年20亿人次的线下流量，正是万达电商的核心。

飞凡是王健林电商情结的产物，他希望借此打通万达自我生态圈的线上、线下能量。在第四次转型大戏中，电商与旅游、文化、金融并列，成为万达新四大支柱产业。王健林给飞凡的定位是，做“实体商业＋互联网”的场景服务运营商。

“要把海外消费拉回国，”王健林用一组数字来说明中国人的“有钱任性”，2015年中国海外旅游消费1.5万亿元人民币，其中8000亿元是购物消费，“中国人还没到真正太有钱，国内装不下，要到海外消费的程度。”

王健林真正想表达的，是国内实体商业愈发困难的窘境。飞凡的解决方法搭上了“智慧”这个 关键词，它在年会现场搭建了购物、停车、餐饮、酒店、医疗等实景智慧场景，这些都是他们想到的提升消费的路径所在。

这些体验感的智慧产品都是在烧钱，如何找到盈利模式？“商业不能光靠讲故事，”王健林把网络平台发展方向锁定在做互联网金融。本报上期报道《“腾百万”拆伙背后：王健林已瞅准互联网金融这条道》已有所提及，万达金融也在本次年会全阵营亮相。

同一天，1200公里外的西安，飘着小雨的初冬，王石走入亚布力企业家论坛主会场。此前的8月22日，万科召开中期业绩发布会，作为万科董事会主席的王石缺席。

身处风口浪尖的王石大老远跑来西安参会，着实令很多人都意外。他全程未作公开发言，此刻，“万宝之争”已将万科置身十字路口，万科内部转型仍在艰难进行。

2015年年初，万科提出万亿市值计划，物业、物流、教育、万科驿、海外业务五子齐发。在一个新十年开端，王石、郁亮希望借此开启新纪元，将万科整体业务框架从过去的单一业态转向多业态。

这被万科内部提炼成“八爪鱼”转型思路—即郁亮从管理上极力促成各区域公司探索不同模式，从中寻找最优解。“6+X”是刘肖给北京万科制定的转型方向。

“6”计划代号由A到F，其中A计划又名曼哈顿计划，包括写字楼和产业园的资产改造；B计划是商场；C计划是万科驿和其他长租公寓的业务；D计划是万科装修+万科制造；E计划是V-link和万科小城镇；F计划则是万科金融。作为额外项的“X”计划，还分为X1、X2、X3……这意味着衍生业务的可能性。目前可以明确的是，X1指的是养老业务。

北京万科摸索的养老业务，聚焦在邻里式养老模式，万科希望可以发挥社区的力量，在未来两到三年布局20个养老项目。目前，万科在北京已经运营的养老项目有3个，其中北万光熙长者公寓由万科与北控合作，即将亮相。

北控是最早把酒店改造成养老产品的开发商。万科与北控合作，相当于一起组建起了养老业务运营团队，并且实现了土地资源合作，“将经营低迷的酒店收购以后改造成养老产品，与万科探索的养老方向非常契合，”刘肖称。

“集团化”为“多元化”背书

论今年资本动作的眼花缭乱程度，许家印肯定排在前列。

“许家印概念股”在今年集中爆发，今年7月25日至今，许家印耗资145.7亿元扫货万科A7.53亿股，占万科总股本的6.82%。至此，恒大已超越安邦，成为了万科第三大股东。第一大股东宝能系持股25.4%，第二大股东华润持股15.29%，安邦则持股6.18%。

在万科A之前，恒大已经盯上了嘉凯城和廊坊发展。砸下36.09亿元，许家印成为嘉凯城实际控制，而三次举牌后，他又以9.57亿元成为廊坊发展的二股东。

谜一般布局之下，是恒大谋求3万亿资产规模的野心诉求。恒大已进入“多元+规模+品牌”的发展战略阶段，在“夯实基础多元发展”的第7个“3年计划”里，许家印的军令状是，到2020年，恒大总资产将超3万亿元，地产年销售规模超6000亿元。

没有人会质疑许家印多元化布局的决心。从最初的文化娱乐到影视体育，再到后来的大健康、快消、金融、互联网，短短两三年时间，许家印已凭借资本的力量构建了庞大的商业版图。

今年6月，原“恒大地产”更名为“中国恒大”，借此反映公司多元化业务战略及企业形象。如今，恒大意图掌握更多的壳资源，目的正是掌握更多的融资平台和渠道，化解恒大高负债、高杠杆的风险之外，助力其多元化的转型与布局。

“地产”的光环正在逐渐褪色。不单单是许家印、王健林等大佬，诸多房企都忙着将地产标签弱化，并以“集团化”形式为多元化布局背书。

将“远洋地产”更名为“远洋集团”，用这个不具备地产符号的新名称，更精准地囊括远洋系的多产业格局，是李明第三个十年计划里的重要一环。

今年6月16日，李明首次以远洋集团总裁身份站台。在这之前，为了发展全地产视角下的多元业务，远洋地产乱了整整一年多。在这以后，远洋集团寻到利润新增长点，包括商业、服务和资本。

为了重塑企业形象及身份，雅居乐也贴出更名告示，将“地产”二字改为“集团”。在公告中，雅居乐指出，随着公司进一步发展及业务范围扩大，更名可反映未来策略。

房企正在进入“更名季”，案例铺天盖地而来。更早些时候，方兴地产更名为中国金茂，京投银泰更名为京投发展。绿地、万达等旗舰级企业早在多年前就已着手更名事宜。据记者了解，接下来还有一批房企都在排队更名。

“更名潮”背后，折射出中国房地产行业在转型路口的探索，它对房企差异化和价值营造能力提出了更高的要求。“去地产化”，是噱头是炒作还是釜底抽薪的大变革，这是否就代表他们拿到了下一轮发展的门票？

游戏规则与风险对冲

房地产的游戏规则，已就此发生了巨大改变。

暴利时代以楼市深入调控期为终结点，在行业利润率下行的态势下，房企“增收不增利”，盈利空间在加速收窄，这被视为本轮房企转型的根本原因之一。

2015年是房企告别两位数净利润率的第一年，仅为9.2%；在2013年和2014年，这一数值分别为11.97%和10.5%。

今年上半年，房企量涨利跌局面稍有改善，但房企业绩分化情况愈来愈明显。截至8月22日晚，75家房企发布了2016年上半年业绩预告，这些公司预计净利润同比增长约41%。其中，46家公司预计净利润同比增长，增幅在100%以上的有29家；24家公司预计净利润同比下滑。

中原地产首席分析师张大伟认为，是未来最大的风险，一线城市成交已开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。他预计，今年下半年，房地产调控继续因城施策，一旦信贷宽松政策不能持续，楼市风险可能爆发。

精明的房企需要寻找更多可靠的盈利点，跨界经营和逐步退出成为上市房企的两大明显趋势。这当中，多元化战略，就是对目前房地产行业盈利空间收窄所做的风险对冲，他们有着多元化的天然基因和经营烙印。

同策咨询研究部总监张宏伟对记者说，房企试图通过跨界投资实现“地产+X产业”的发展战略，抵御房地产弱周期中的风险。

能做活更多的业务，当然预示着更多的收益。但风险和机遇宛如双生花，相傍而生。

过去几年，涉足白酒业、矿产投资的房企跨界先锋，转型并非都顺风顺水。2012年末，广州星河湾以高姿态进军高端白酒市场，但受到国家限制“三公”消费的影响，至今表现不温不火。涉矿的新湖中宝、华业地产、绿景地产、万泽股份、中珠控股等中小房企，很多收益就并不明朗。

跨界文体，万达、恒大名利双收，一时间，国内房企体育投资潮到来，如中超的16支足球队中，广州富力、杭州绿城、河南建业、陕西浐灞、青岛中能、天津泰达、江苏舜天等俱乐部的背后老板都是房企，但盈利者寥寥。

“跨入新行业需要时间培育，前期必然会有大量资金沉淀。隔行如隔山，即便关联紧密的两个行业在资源、人才、专业能力等多方面有截然不同的要求，如万科转型开拓商业，万达做电商，都不同程度地遭遇挫折、发展迟缓。”有开发商代表李睿（化名）对记者说，仅仅是房企财大气粗就能在各行业所向披靡么？