A股多家房企排队IPO 关联交易成涉房企业IPO硬伤?

在IPO漫长的队伍中，排名靠前的碧桂园物业过会前撤回申请;而一个月前，另一家排名靠前的房企富力地产被中止了IPO审查。房企的IPO命运前途未卜。在IPO审核常态化的当下，沪深交易所排队拟上市房企正面临两难的选择。选择奋勇而上还是知难而退，正困扰着这些企业的决策层。沪深交易所8家房企排队IPO(楼盘)青年报记者梳理近日发布的《发行监管部头次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》，房地产行业正在IPO上市排队名单中，包括上交所主板6家，深交所创业板两家。其中“南都物业服务”显示已通过发审会;碧桂园物业为“预先披露更新”;另外六家房企IPO审核状态为“已反馈”，这六家包括上交所排队的大连万达商业、金辉集团、同策房产咨询、首创置业以及深交所创业板排队的(楼盘)新城悦物业服务和思源兴业房地产服务集团。根据12月8日这次公开情况，拟上交所上市的房企中，南都物业服务排在第10位，碧桂园物业排在31位，大连(楼盘)万达商业排在42位，同策房产咨询排在47位，金辉集团排在49位，首创置业排在69位。创业板中新城悦物业服务排在105位，思源兴业房地产服务集团排在110位。拟上市房企本期排名比上一次公布的排名顺序均有所靠前。遭遇碧桂园物业过会前撤回了IPO申请排在上交所31位，8家排队IPO房企中排名第2靠前的碧桂园物业却意外当起了“逃兵”。12月11日晚，碧桂园发布公告称，由于中国审核监管机关近期的政策变动，碧桂园物业服务议决撤回在上交所建议分拆上市的申请。因此，该建议分拆此次不会进行。

现正评估各选项，包括寻求物业管理资产在地方的证券交易所分拆上市。将于敲定该建议分拆的代替计划时根据上市规则进一步发布公告。碧桂园物业为何在过会前撤回了IPO申请?或许从碧桂园的招股说明书中可知端倪。12月5日，碧桂园物业更新招股书，拟在上海(楼盘)证券交易所发售不超过4010万股股份，且不低于本次发行后总股本的10%，每股面值为币1元。招股书显示，碧桂园拟募集资金11.25亿元，主要用于信息化升级改造项目、社区智能化改造项目、市场拓展项目和社区服务中心项目。招股书显示，碧桂园物业实际控制人为中国女首富杨惠妍，持股52.94%，该持股量较此前公布的持股比例增加2.709%。关联交易是碧桂园物业此次IPO备受关注的之一。2017年上半年，向关联方提供劳务获得的营业收入为1.17亿元，占营收的9.69%。此前三年，来自关联方的营业收入分别是1.98亿元、3.88亿元和2.21亿元，对应当年营业收入的比例分别为11.84%、16.45%和15.62%。广发证券的一名保荐人表示，在IPO审核从严的趋势下，关联交易或成“硬伤”，这可能也是碧桂园决定撤回IPO申请的重要原因。今年以来，已经有多家企业IPO申请因关联关系及关联交易被否。今年11月21日，发审委否决了另一家涉房企业“中天带装修”始发申请。发审委会议比较少有地针对中天带装修就万科是否关联方发问：万科地产为发行人名列前茅大客户，发行人股东之一万丰资产少有股东为万科企业股资产管理中心，万科地产员工代表大会对该中心的宗旨及理事会人选有最终决定权。根据实质重于形式原则，万科地产是否为关联方，发行人是否构成对关联方存在重大依赖的情形?困惑涉房企业IPO之路并未完全堵死一度被外界认为会成为首只登陆A股的物业碧桂园物业主动退场。另一家名不见经传的“南都物业”却在IPO道路中迈出最关键的一步。

12月5日，南都物业始发获通过。此前南都物业更新后的招股书显示，拟公开发行不超过1984.127万股，计划募集资金4.11亿元，用于物业管理智能化系统、公寓租赁服务等项目。南都物业是浙江省最早成立的物业服务企业之一，控股股东为南都地产服务，持有45.82%股权。南都物业离正式上市只有一步之遥，但南都物业始发获通过的同时，南都物业被要求说明物业管理行业趋势和主要竞争对手、竞争优劣势，以及物业管理中的公共收益、商标权、同业竞争问题、收入确认等问题。人士指出，南都物业虽然也同样存在关联交易的问题，但占比较碧桂园物业低了许多。南都物业招股书(申报稿)显示，2015年、2016年和今年上半年向关联方提供劳务收入为672万元、1750万元和1860万元，占同期营业收入比例为3.55%、3.03%、4.96%。人士指出，“南都物业”始发获通过表明A股并没有完全拒绝涉房企业的上市之路，这反而给IPO排队中的房企带来困惑，撤出意味着前尽弃，坚持有可能过会，但会非常艰难，被否的可能非常大。政策楼市调控下房企IPO或被搁置此外，外部环境的变化也是IPO房企面临的较大变数之一。以富力地产为例，今年年初，富力地产对回归A股还信心十足，富力集团董事长李思廉在2017年3月的业绩发布会上曾表示，如果按照当时的时间表，富力地产有信心在今年解决回A。但随着政策调控等外部环境的变化，富力地产对于回归A股逐渐持谨慎态度。在2017年中期业绩发布会上，李思廉明确表示IPO暂时没有明确时间表，因为房地产目前还是上市的企业，所以我们的审批暂时就慢了下来。多家投行人士认为，房地产紧缩政策的密集以及防范系统性金融风险等多方面原因，富力地产近期在A股上市的可能性不大。专家则表示，政策对于方面收紧，尤其对地产行业严格的管控，是房地产企业的A股IPO节奏放缓或者搁置的一个重要原因。另一家备受关注的排队拟IPO房企“万达商业”也面临同样的境遇。虽然“万达商业”的排名比上一期前进了几名，但多名投行人士认为，“万达商业”在近期上市并无可能。当前政策环境下，涉房企业上市难的基本面也不会改变。