一站到底！ 2016沪上买房热门问答合集！

[摘要]购房者关于楼市的疑虑小申也都及时了解及时解决。现在梳理一下上半年比较集中的大事以及大家虽然了解但并不是特别明白的热点问题在这里给大家集中解答。

2016年对于上海的诸多购房者来说绝对不是一个轻松的年份！因为楼市唯一能够保证不变的就是所有事情都在变，包括政策，包括房价，甚至包括瞬息万变的购房资格！

开年楼市大热，成交火爆，紧接着公积金政策、契税、营业税政策还有极其不受欢迎的“沪九条”限购政策都纷至沓来，刚刚收拾好被糟蹋成渣的心情又有了营改增利好政策以及最近的商改住政策。

上半年楼市像过山车，一路上起起伏伏，终究也是过完了。购房者关于楼市的疑虑小申也都及时了解及时解决。现在梳理一下上半年比较集中的大事以及大家虽然了解但并不是特别明白的热点问题在这里给大家集中解答。

其实上海楼市的起起伏伏是都是跟着政策在走，而买房者的最多疑问也是在这些政策变化中产生的。今天小申就根据时间线整理上半年大家都比较关注的问题，希望能够给买房者最好的解答和帮助。

2月17日公积金存款利率上调

2月17日公积金存款利率上调，从经济效应来看，过去按照活期或三个月的存款基准利率进行利息计算，实际上对于公积金缴纳群体来说，没有太多诱惑力。而此次政策允许按照一年的定期存款利率进行计算，相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金，并给予等同于理财性质的收益保障。

对于购房者来讲，还款压力可以进一步减轻。由此，可以刺激购房者更加充分利用公积金。

2月19日契税、营业税新政

2月19日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》。调整内容包括契税和营业税内容，实际上对于上海有影响的是调整后的契税政策，下边是契税政策前后税率对比。

契税政策取消了普通住宅和非普通住宅对于税费的的要求，仅仅是从面积来执行，对于上海而言，新政落地后，未来对于税费的减免程度将会在1.5-2%之间，特别是对于内环内非普通住宅的小户型是极大的利好，契税能从原来的总价3%减少至1%。大大减少了购房者的购房成本。

325“沪九条” 新政

325新政中对购房者产生直接影响的内容：

1、从严执行限购政策：

非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或这会保险年限自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2、实行差别化住房信贷政策：

对拥有1套住房的居民家庭

为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的首付款比例最低5成；

为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通住房的首付款比例最低7成；

325新政一经发布直接实施，产生的遗留问题及解决办法：

Q：1、卖方置换购房，与买方签订房屋买卖合同后，卖方却因上海新的限购政策而不能买新房。卖方为保留自己的住房，能否解除与买方签订的房屋买卖合同？

解答：根据合同法的相关规定，上述情况卖方不享有法定解除权。若房屋买卖合同也未约定该种解约情形，即不享有合同约定的解除权，卖方无法因此而解除买卖合同。若卖方因此不履行买卖合同，则应当向买方承担继续履行合同、支付违约金等合同责任。

Q：2、买卖双方签订了定金协议后，上海市出台了新的限购政策（外地户籍将社保或纳税由两年变更为5年），因买方社保满两年但不满五年，而无法签订《上海市房屋买卖合同》，买方是否可以解除定金协议？定金是否会被没收？

解答：由于政策调整，导致买方不具备购房资格，而导致无法签订《上海市房屋买卖合同》，该责任不可归责于买方，亦不可归责于卖方，双方协商解除定金协议，由卖方全额退还已收定金。但若因买方延迟履行合同约定义务，拖延签署《上海市房屋买卖合同》导致被限购的，并不当然因限购政策出台而免除定金责任。

营改增政策变化

营改增政策5月1日起实施，关于税率变化和税费的计算方式，大家可以参考下面表格进行对比分析。

6月3日商改住

1、落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；

2、对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；

3、对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；

4、对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

5、对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；

6、对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

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