黄欣伟：土地市场疯了之后 上海从此无刚需

苏州土地市场疯狂的蝴蝶效应终于在上海市场兑现了，关于“周浦8万保本、泗泾6万保本”的叫嚣，是这次土地拍卖的遗毒，这甚至会叠加起另一种蝴蝶效应：比如在未来的上市一手房价格，比如对区域二手房的应声而涨，比如更加恐怖的购房（成本）压力。

如果按照第一段的口吻，后面的文字无外乎叹息和休戚戚，但生活和房地产还要继续，所以我们更加关心“后来呢”？

土地市场的高企甚至飙升，在很长一段市场，会对产业产生的微妙，或许是回到作者同时也是从业者的正规思维。

第一， 上海从此无刚需

如果如土拍市场的预计传言：“周浦卖到8万单价”，可以想见对于开发商而言，这个价格的暗示已经十分明显——

1、 做刚需，路不通

2、 卖毛坯，路不通

3、 卖地段，路不通

考虑到两年之后消费者的购买能力，结合目前的实体经济对工资的涨幅支持，就算再加上M2的拼命超发，假设80㎡的婚房如果总价在640万，（就算首套）首付在128万，你觉得小白领的婚房，靠谱么？

在“被地价绑架”的背景下，营销能做的已经牵强附会，但不妨碍营销可以拿出最后的搪塞——卖品质！

于是，超越了总价、地段、配套等刚性不可行之上的，就是依托所谓

的产品力进行堆砌，尽管我们知道这种堆砌是完全脱离周边环境和自然条件的浓妆艳抹，但为了接近这个单价水平，唯有不断添加，所以如果未来出现“80㎡配中西双厨配地暖”，请把咋舌的嘴巴淡定地闭上。

从上周土拍出现的泗泾和周浦未来售价预期，我们可以宣告“想买刚需以后只能在二手市场上淘宝”了，而这种售价落差导致的品质落差，对辛苦买套房子的客户而言，就算成功购房也不值得庆祝，因为等同于你在星河湾边上买了个新村（尽管这个新村的成本也已经是倾其所有）。

第二， 豪宅再分三六九

如果上海没有刚需，那么今天的豪宅市场就成为了红海，这样强行统一的结果，就是真假豪宅将遭遇一次来自市场的，残酷的重新洗牌：

有底气的豪宅还意识不到“当风足够大的时候，猪都能飞起来”的危险，所以就算伪劣豪宅，但只要价格能有足够剪刀差，它的销量和份额抢夺能力是会在短时间惊人爆发的。

最近这段时间有个新名词，叫做顶豪。尽管我反感这种“讨厌我的人多了，你算老几”的豪气，但也必须承认这种提法的本身是具有先见之明的，因为即将到来的劣币驱逐良币鱼龙混杂中，你不给自己提前贴个标签，人群中还真认不出来。

在豪宅可能遭遇的价格战之外，因为全面豪宅化的住宅市场里，产品力升无可升是显像表现，那么“更像西餐的堆砌代替了更像中餐的融合”，于是建立在价格评估基础之上的“有没有必要”就成为豪宅产品PK的一个没有结果的历史搁置。

豪宅乱像和豪宅僵局，是豪宅市场可以预见的下一个风景。

第三， 小户型成为贬义词

建立在北上广深限购常态化的背景下，高地价导致的高房价，会衍生出下一个命题【仅有一张房票，一步到位买多大】

假设，在寸土寸金的前滩，单价10万不过分，这时候如果有个开发商用考虑到购买力，做了个80平方米的小户型，美其名曰控制总价，但在实战销售中，它的动销很有可能是大跌眼镜的失败。

限购+高单价=X

这个命题很无解，因为购买力或者极限购买力是有限的，所以消费者在“又想一步到位又没有很多钱”的左右互搏纠缠中，最终的取舍可能不是选择而是直接放弃。

曾经“唯小户型不败”的总价营销论，在未来的上海可能成为一个悖论，因为所谓的低总价其实已经非常高，所谓的低首付也已经高不可攀，所以消费者两难之下的流向很可能在“淘二手房”，当然二手房也不是省油的灯，房东个人的贪婪会成为下一个——人之初。

第四， 是用来接棒的

支撑的逻辑有很多，有看似正大光明的超级城市论，也有心知肚明的个人占位论，但一个理论看起来是有支持的，那就是过去多年房地产市场用时间换空间的终极成功案例比比皆是。

那么回过头分析下，对产业的战略作用在哪里？

今天的，希望于被明天的所COVER，所以它在“历代长廊”中占据的功能是击鼓传花，但有一个悠悠的声音：总有最后一棒！这是后话。

的市场效应有多种，比如抬升售价，比如抬升下一轮地价，比如援助周边二手房跳价，百价不离其宗的是成为涨价的依据和准绳。

还是周边配套招商的最强大佐证，有高地价推导高房价，高房价推导高消费，高消费推导高商机，高商机撩拨了政府的蠢蠢欲动，这之后它迅速冷静之后开始寻找配套供应商来埋单，而又成为说服配套供应商的最大事实依据，已经成为了红头文件，签署它的人比签狗的人更猥琐。

一个接着一个的上海，可以看到的就是跳高选手一次一次的攀登，但不是每个运动员都能三次之内保证过杆。

开盘： 本周末预计8盘入市 1盘卖完立涨100万/套

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