中央支持长租房：中国版《老友记》能实现吗？

[摘要]他认为，商改租目前看落地难度大，因为如果一二线城市只是改租赁，出租的收益较低，对于产权拥有者来说，转租的意愿并不强烈。

核心提示:6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确支持开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。

在美剧《老友记》里，几个年轻人在中央公园旁边的公寓里合租了十年，之后再各自买房成家。

但在中国，长租十年是不可想像的事情，哪怕在北京、上海这样的大都市，也很难找到可以长期租住的好的房子。究其原因，房价的不断上涨、租售比畸形以及混乱的租赁市场，阻挡了长租房的发展。

破冰的一天终于到来。

6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确支持开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。

显然，这是在房地产去库存背景下出台的政策，同时也是在一线城市高房价、高房租之下的一次带有福利化意义的政策。

长租房的制度设计

事实上，在国务院此次文件出台之前一个月，5月2日，李克强主持国务院常务会议就提出发展租赁市场。

此次会议上，“实行租购并举，发展租赁市场”的具体方向被提出，对住房租赁企业的态度也由原来的“鼓励”变为“支持”，表明了国家对这个产业的明确态度。

在5月初的政策吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，培育和发展住房租赁市场是一个制度性的设计，它跟阶段性的去库存有关系，但主要不是为了去库存。

住建部为增加租房供给给出了三点建议：新建中小户型为主的租赁住房、允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。

目前来看，这些建议都被写入了后来的文件中，出现在《意见》的十二条。

制度设计中还包括很重要的一点是，提供金融支持。《意见》指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

中原地产首席分析师张大伟指出，在目前的租赁制度设计中需要改进的政策还包括住房税收政策，虽然《意见》提出为“房东”相应免税，但这远远不够。还应该配合房地产税政策，在住房持有环节收税。过去乃至现在的房产交易税费主要集中在交易环节，保有环节基本零税，这使得空置的成本不高，在房价上涨过快的时候，房主更看重房屋出售价值增值，为了出售方便，情愿空置待售。

他认为，租赁市场的制度设计，核心要义是明确“住有所居”的目标，而过去十年，因为房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为“住有产权”。

在高层支持租赁市场的同时，包括北京、上海在内的部分城市也出台相应改进支持措施。例如，上海规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用。这一举措有利于存量房的盘活，为市场提高供给，并一定程度降低单间房子的租赁价格。

厦门也在六月初宣布，将通过国有企业厦门安居置业有限公司推出400套优惠租赁住房，为“新市民”及本市中等收入、中等偏上收入家庭解决过渡性、阶段性住房需求提供一种新的选择。这些政策为住房租赁市场制度设计做了铺垫。

多位业内人士指出，目前我国的住房租赁市场在交易环节、房屋品质、租后服务市场等方面仍有较大的改善空间。

根据《北京青年人才住房状况调研报告》，5000名调查对象中租房居住比例达52.20%，而在该调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。

万亿租房市场

制度设计已出台，那么租房市场的“蛋糕”到底有多大？

根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房，其中城镇租赁住房比例达到21%。按照华泰证券研究员谢皓宇的测算，住房租赁市场的规模可达2万亿左右。

住建部房地产市场监管司司长高志勇提供的数据显示，目前，通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿元，而中国的住房租赁市场还处在初级阶段，大有可为。

从租房需求端来看，当前中国的现状是，住房租赁市场主要集中于一线及二线城市，主要租赁对象为流动性人口；其中，刚从高校毕业的学生是租房的“主力军”。社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数继续增加，达到740万人，应届毕业生的增长在大城市带来了强大的租房需求。

从供给来看，根据陆克华的说法，“目前我国住房租赁市场供应主体还是以个人为主，占90%以上，而在一些国家的成熟的房地产市场，专业的租赁企业提供房源占比约为30%。”

克而瑞研究中心人士则指出，改善非自有住房群体住房环境的长租公寓，存在巨大的市场机会，品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的主要痛点。